Досрочное погашение ипотечного кредита.

Решая взять кредит, совестливый заемщик предполагает качественно выполнить все свои обязательства, то есть вернуть кредит вовремя. Многие же, наиболее старательные плательщики, предпочитаю погасить кредит досрочно. Именно для таких клиентов банка и пойдет данная статья: как наиболее выгодно для себя с минимальными затратами произвести досрочное погашение кредита.

Досрочное погашение ипотечного кредита.Считается, что желание погасить кредит досрочно связано с менталитетом россиян: мы не привыкли жить в долг. Тем не менее, детальное изучение данного вопроса позволяет сделать иные выводы, исток которых исходит из существующей схемы погашения кредита. Так, подавляющее большинство банков предлагает аннуитетную (равными частями) схему погашения ипотечного кредита. При ней рассчитывается фиксированный платеж, который ежемесячно необходимо выплачивать в течение всего периода кредитования. Причем, в первые годы кредита, заемщик погашает, в основном, проценты, а сам, как таковой, долг сокращается крайне медленно. Например, при 20-тилетнем кредите, в первый год 90% платежей пойдут на обслуживание долга, и лишь 10% – на погашение самого кредита. Доли средств, направляемых на погашение кредита и процентов (при условии выполнения кредитного договора без переплат), сравняются где-то на 13-м году кредитного договора.

Поэтому, зачастую, обжив квартиру, заемщики стремятся выполнять частичное досрочное погашение – производить добровольные выплаты остатка кредитной задолженности с опережение графика платежей, предусмотренного кредитным соглашением, проще говоря, выплачивать банку сумму, превышающую  размер обязательного ежемесячного платежа. Этому также способствует падение курса доллара и рост заработных плат.

И вот тут, разобравшись в сути досрочного погашения, стоит рассмотреть тот нюанс, что данные выплаты по ипотечному кредиту, мягко говоря, невыгодны банку. Кредитными организациями приветствуется своевременное (без опережений и отставаний) погашение заемщиком взятого кредита. Ведь именно в таком случае банк будет получать свои деньги и запланированный доход. В случае если средства поступят раньше срока, перед банком возникает необходимость повторного их вложения, и совсем не факт, что ему удастся сделать это на тех же условиях. Да и планирование кредитного портфеля имеет более сложный характер.

Поэтому банки стремятся, во-первых, предельно затруднить досрочное погашение ипотечного кредита, во-вторых, постараются максимально компенсировать свои утраты за счет слишком поспешных заемщиков.

Так, например, банк может устанавливать минимальный размер сумм, которые можно вносить при досрочном погашении. Данные суммы варьируются в промежутке от 500 до 600 долларов США или же от 16 000 до 18 000 рублей в зависимости от региона. Поверьте, банком это делается отнюдь не для облегчения проведения расчетов собственными сотрудниками: чем больше минимальная сумма возможного к досрочному погашению платежа, тем сложнее будет её выкроить из семейного бюджета.

Вторым способом препятствия досрочному погашению со стороны банка, можно выделить установление им процедуры обязательного уведомления заемщиком о своем желании сделать досрочный взнос за 15 – 30 дней. Получив такое уведомление, банк должен дать разрешение. Причем, если он его все-таки дал, но заемщик передумал производить досрочные платежи, банк может налагать определенные санкции в виде штрафов за каждый день просрочки.

Также банк может определять период, в течение которого просто не принимаются досрочные платежи или же досрочное погашение облагается штрафом в размере 2 – 3% от его суммы. Такие периоды устанавливаются непосредственно с момента заключения кредитного договора, и их длительность колеблется от трех месяцев до пяти лет; наиболее распространённый вариант – шесть месяцев. Стоит, однако, упомянуть, что сейчас еще существуют программы ипотечного кредитования, по которым можно осуществлять досрочное погашение кредита без каких-либо ограничений. Такие особенности кредитов четко прописываются в кредитном соглашении, поэтому, первое, на что стоит обратить внимание заемщику, – это тщательное отслеживание подходящих именно Вам кредитным программ путем штудирования кредитных предложений различных банков.

Досрочное погашение ипотечного кредита.1Однако, если у Вас вдруг появилась сумма, позволяющая единовременно погасить кредит полностью (выиграли в лотерею или же, к примеру, продали старую квартиру), то полное досрочное погашение всего размера кредита, даже с учетом затрат на штрафы, будет значительнее выгоднее, чем погашение кредита согласно графику платежей. Впрочем, при периодическом частичном досрочном погашении кредита, тоже выгоднее будет уплатить штраф, так как он выплачивается однократно, а размер основного долга сразу уменьшается, что, соответственно, сокращает начисляемые на него проценты. А эта экономия будет видна в течение всего срока кредитования.

То, как банк пересматривает график выплаты кредита при частичном досрочном погашении, также должно быть рассмотрено в договоре. В основном, кредитная организация предпочитает, чтобы срок кредита сокращался, а ежемесячный платеж не менялся; в таком случае внутри его происходит перерасчет доли начисляемых процентов и, непосредственно, основной суммы, идущей на погашение самого кредита. Некоторые банки предоставляют заемщику возможность самому выбирать, что уменьшать – размер ежемесячного платежа или срок кредита. Причём вполне понятно, что психологически комфортнее будет осознание того, что кредит будет выплачен не через 20, а через 15 лет.

Однако нашим вторым советом будет настаивание на выборе уменьшения платежа. Это действительно выгоднее: деньги не задействованы сейчас, и появляется возможность направить их либо на досрочное погашение, либо на собственные цели, на которые при полных размерах платежей, просто не хватает средств.

Кстати, не забывайте, что после внесения суммы в счет досрочного погашения, сотрудник банка должен предоставить заемщику новый график платежей. Также стоит помнить, что от размера основного долга зависит и величина ежегодного страхового взноса. Так что, чем быстрее Вы погасите кредит, тем менее будут переплаты по всем статьям расходом, и тем быстрее Вы сможете свободно распоряжаться квартирой.

Ну и третьим нашим советом будет напоминание о том, что заемщики с «белой» заработной платой имею право на получение налогового вычета в размере 130 000 рублей на объект недвижимости и 13% с размера выплаченных процентов. Данные деньги, а также средства, полученные в результате сокращения обязательного платежа, можно направить на досрочное погашение или же можно попробовать получить с них дополнительный доход.

Оставьте комментарий

Confirm that you are not a bot - select a man with raised hand: